Aktualności & Blog

Kancelaria Prawa Administracyjnego i Gospodarczego

Czy inwestor może odmówić dokonania odbioru robót budowlanych?

Odbiór robót budowlanych to niezbędna czynność w toku procesu budowlanego, która powinna być dokonana przez inwestora i wykonawcę robót budowlanych. Zdarza się, że inwestorzy odmawiają dokonania końcowego odbioru robót budowlanych z uwagi na wadliwe wykonanie robót budowlanych lub niewykonanie wszystkich umówionych prac. Inwestorzy zazwyczaj uzależniają dokonanie końcowego odbioru robót budowlanych od usunięcia przez wykonawcę dostrzeżonych wad wykonanych prac lub definitywnego wykonania wszystkich umówionych robót budowlanych. Takie sytuacje związane są przeważnie ze sporami pomiędzy inwestorami i wykonawcami co do zakresu umówionych robót budowlanych lub co do jakości wykonanych robót budowlanych. Odbiór robót budowlanych zazwyczaj stanowi warunek wypłacenia przez inwestora na rzecz wykonawcy wynagrodzenia ustalonego w umowie o roboty budowlane, w związku z czym spisanie protokołu potwierdzającego dokonanie odbioru robót budowlanych leży przede wszystkim w interesie wykonawcy. Ponadto niedokonanie końcowego odbioru robót budowlanych w określonym terminie może uzasadniać przypisanie wykonawcy opóźnienia w wykonaniu robót budowlanych, ponieważ bez dokonania tejże czynności nie można przyjąć, że wykonawca zakończył realizację zleconych mu prac budowlanych. To z kolei może skutkować obowiązkiem zapłaty kary umownej na rzecz inwestora. Poza tym dokonanie przez strony końcowego odbioru robót budowlanych jest z reguły warunkiem zwrotu określonej części kaucji gwarancyjnej. Dlatego w sytuacjach konfliktowych częstym zjawiskiem jest dokonywanie przez wykonawców odbiorów jednostronnych, tj. bez udziału inwestora, a następnie wysuwanie pod adresem inwestorów żądań zapłaty umówionego wynagrodzenia z powołaniem się na dokonany odbiór jednostronny. Czy wykonawca jest uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego w sytuacji, gdy inwestor odmawia dokonania końcowego odbioru robót budowlanych z uwagi na wadliwe wykonanie robót budowlanych lub niewykonanie wszystkich umówionych prac oraz żąda uprzedniego usunięcia dostrzeżonych wad wykonanych prac lub definitywnego wykonania wszystkich umówionych robót budowlanych? Czy inwestor zawsze musi dokonać odbioru robót budowlanych, gdy zażąda tego wykonawca?

 

Obowiązek odbioru robót budowlanych wynikający z przepisu art. 647 k.c.

 

Zgodnie z przepisem art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Z przepisu tego wynika, że w sytuacji wykonania przez wykonawcę umówionych robót budowlanych i zgłoszenia inwestorowi zakończenia robót budowlanych po stronie inwestora co do zasady powstaje obowiązek odebrania obiektu. Zauważmy, że przepis art. 647 k.c. stanowi o odbiorze robót, a nie o „bezusterkowym” odbiorze robót. Zgłoszenie do odbioru przez wykonawcę robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej rodzi po stronie inwestora obowiązek odebrania tychże robót budowlanych nawet w sytuacji, gdy zgłoszone do odbioru roboty budowlane odznaczają się wadami lub niedoróbkami. Wówczas inwestor i wykonawca powinni spisać protokół z czynności odbioru, w którym powinny zostać zawarte ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym wykaz wszystkich ujawnionych wad i niedoróbek z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wynikający z art. 647 k.c. obowiązek inwestora odbioru robót nie można sprowadzać do sytuacji, w której odebranie ma dotyczyć wyłącznie obiektu całkowicie wolnego od wad. Przyjmowanie bowiem, że każde odstępstwo od takiego idealnego stanu dawałoby inwestorowi prawo odmowy odebrania obiektu, pozostawałoby w sprzeczności z naturą zobowiązania objętego umową o roboty budowlane i naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą, pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do należnego wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków. Przyjmuje się, że projekt i zasady wiedzy technicznej powołane w przepisie art. 647 k.c. stanowią kompromis między tym, co możliwe i konieczne w budownictwie, uwzględniają interes publiczny i prywatny użytkownika i tym samym stanowią kryterium dopuszczalności modyfikacji wymagań odnośnie do jakości obiektu budowlanego. Inwestor może bowiem skutecznie dochodzić usunięcia stwierdzonych wad. Podkreśla się, że gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru, jednakże jednocześnie zaznacza się, iż obowiązek ten nie dotyczy sytuacji, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą istotne (por. np. wyrok SN z dnia 21 kwietnia 2017 r., I CSK 333/16). Trzeba bowiem mieć tu na uwadze okoliczność, że odbiór końcowy robót budowlanych ma charakter nie tylko faktyczny, lecz również aprobujący, tj. oznacza, że inwestor akceptuje sposób wykonania zleconych robót budowlanych, w szczególności potwierdza, że inwestycja została w całości zrealizowana, zwalniając jednocześnie wykonawcę z obowiązku dalszego świadczenia. Zauważyć należy, że do umowy o roboty budowlane znajduje odpowiednie zastosowanie przepis art. 643 k.c., zgodnie z którym zamawiający obowiązany jest odebrać dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem. Zatem jeżeli wykonawca nie wykonał wszystkich umówionych robót budowlanych, to inwestor uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru końcowego, zaś wykonawca w tej sytuacji nie jest uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego. Podobnie jeżeli zrealizowane roboty budowlane odznaczają się istotnymi wadami uniemożliwiającymi przystąpienie do użytkowania budynku, to inwestor uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru końcowego, zaś wykonawca w tej sytuacji nie jest uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego (por. np. wyrok SN z dnia 7 marca 2013 r., II CSK 476/12).

Wszystko zależy więc od konkretnego stanu faktycznego. Jeżeli wykonawca zrealizował roboty budowlane zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej, w szczególności wykonał wszystkie umówione roboty budowlane, lecz w trakcie odbioru końcowego lub jeszcze przed dokonaniem odbioru końcowego zostały ujawnione drobne wady wykonanych prac lub okazało się, że określone prace niemające istotnego znaczenia dla uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku nie zostały w całości wykonane, to inwestor zobowiązany jest do dokonania końcowego odbioru robót budowlanych, zaś usunięcia stwierdzonych usterek lub niedoróbek może domagać się po dokonaniu odbioru w ramach przysługującej mu gwarancji lub korzystając z uprawnień z tytułu rękojmi za wady robót budowlanych. Pożądanym i dopuszczalnym rozwiązaniem jest również w takiej sytuacji dokonanie odbioru warunkowego i sporządzenie listy usterek lub niedoróbek, z jednoczesnym zobowiązaniem wykonawcy do usunięcia w oznaczonym terminie dostrzeżonych usterek lub niedoróbek. Po wykonaniu tego obowiązku przez wykonawcę można dokonać odbioru ostatecznego. Możliwe jest również usunięcie stwierdzonych usterek lub niedoróbek przez inwestora na własny koszt i obciążenie wykonawcy poniesionymi z tego tytułu wydatkami, np. poprzez zatrzymanie określonej części kaucji gwarancyjnej lub skierowanie do wykonawcy żądania pokrycia poniesionych wydatków w ramach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.) Natomiast w sytuacji, gdy wykonawca nie wykonał robót budowlanych zgodnie z projektem budowlanym i zasadami wiedzy technicznej, w szczególności nie wykonał wszystkich umówionych robót budowlanych lub wykonane przez niego roboty budowlane odznaczają się istotnymi wadami, co uniemożliwia przystąpienie do użytkowania budynku, to inwestor uprawniony jest do odmowy dokonania odbioru końcowego do czasu dokończenia robót budowlanych lub usunięcia istotnych wad robót budowlanych, zaś wykonawca w tej sytuacji nie jest uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego.